Результат проверок Управляющих компаний в 2009 году

Общая информация по результатам

проверок управляющих организаций

межведомственной комиссии

Основание: постановление Главы города от 11.06.2009 г. № 84-п

Периоды проверок: согласно графика с августа по декабрь 2009 года

Предмет проверок: деятельность 16 крупных УК, в управлении которых находится в том числе и муниципальный жилищный фонд

Состав комиссии: представители Государственной жилищной инспекции, районных администраций, депутаты Челябинской городской Думы, работники Управления ЖКХ

Формы деятельности комиссии: выездные проверки, в т.ч. на объекты (МКД), анализ предоставленных УК документов, расширенные заседания по итогам месяца, составление актов по каждому блоку и итоговых протоколов

Вопросы, подлежащие проверке:

Правовой блок:

1) реализация способа управления общим имуществом МКД, выбранного собственниками помещений на общем собрании,

2) Договорные отношения с собственниками жилых помещений,

3) заключение договоров управления с собственниками помещений по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации,

4) наличие решений собственников помещений по вопросу освобождения платы за пользование лифтом жильцов 1 и 2 этажей (решение ЧГД от 24.02.2009 г. № 40/6).

Экономический блок:

1) начисления за жилищные услуги,

2) смета доходов по каждому МКД,

3) смета расходов по каждому МКД,

4) перерасчет за не оказанные жилищно-коммунальные услуги.

Технический блок:

1) соблюдение порядка рассмотрения обращений граждан,

2) содержание и ремонт общего имущества МКД,

3) выполнение капитального ремонта,

4) выполнение запланированных мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества,

5) укомплектованность производственной базы,

6) наличие аварийно-диспетчерской службы.

Общие замечания по Правовому блоку

1. В управлении УК были выявлены МКД, в которых способ управления не избран на общих собраниях собственниками помещений либо по результатам открытых конкурсов по отбору УК. Около 10 МКД были выставлены на открытый конкурс, который проведен в ноябре 2009 года.

- ООО «ДЕЗ Калининского района», РЖЗ Металлургического, Южуралстройсервис.

2. Имеются нарушения в процедуре выбора способа управления (отсутствуют уведомления собственников о проведении общих собраний, решения собственников помещений, протоколы общих собраний не соответствуют требованиям по оформлению).

- ОАО МЖКО, ООО ДЕЗ Калининского района, ООО Контур, ООО Созвездие и др.

3. Нарушения прав собственников помещений на свободу выбора иного способа управления либо иной управляющей организации. Препятствия УК в передаче технической документации вновь избранной УК либо ТСЖ, что является предметом судебного разбирательства.

- ООО Созвездие, ООО ДЕЗ Калининского района.

4. Не со всеми собственниками помещений МКД заключены договоры управления (требования закона более 50 %), что говорит о не реализации в установленном порядке выбранного собственниками помещений способа управления.

5. Несоответствие заключенных договоров управления действующему жилищному законодательству по существенным условиям (отсутствует предмет – состав общего имущества, обязательные приложения к договору, договоры подписаны не с каждым собственником и др.).

6. Не заключены в установленном порядке договоры управления по результатам открытых конкурсов по отбору УК, проводимых Управлением ЖКХ

Положительные моменты деятельности УК:

1) участие в открытых конкурсах по отбору УК, проводимых Управлением ЖКХ,

2) содействие собственникам в создании ТСЖ и заключение с ТСЖ договоров на обслуживание,

3) оказание правовой и методической помощи собственниками при выборе (изменении) способа управления.

В целом проверка показала, что УК учли замечания, высказанные при проверке 2007 года. Необходимо отметить следующие УК, в которых соблюдаются права граждан на выбор и реализацию способа управления, установление договорных отношений в соответствии с законодательством: Коммунальный сервис, Альфа, ПЖРЭО Курчатовского района, Жилкомсервис, Содружество.

В отношении некоторых УК принято решение о проведении повторных проверок в июле 2010 года (ООО «Контур»).

Проверка ООО «Шете Тен» по вопросам правового и экономического блока не была проведена объективно и полно, т.к. комиссии не были предоставлены необходимые документы.

Общие замечания по экономическому блоку

1. Доходная и расходная часть сформирована по видам оказываемых услуг: (Альфа, ПЖРЭО Курчатовского района, Коммунальный сервис, Содружество, ДЕЗ Калининского района, Доверие)

(Альтернатива, Контур) доходная часть сформирована по видам услуг, расходная в разрезе затрат, таким образом не видно, на какие виды услуг израсходованы поступившие денежные средства.

2. При планировании доходов и расходов необходимо учитывать входящий остаток на начало отчетного периода и остаток на конец отчетного периода:

Учитывают: (Альфа, Коммунальный сервис, Жилкомсервис, Доверие, ДЕЗ Калининского района, УК Ленинского района, Ремжилзаказчик, Контур)

Не учитывают: (МЖКО, РЖЗ Металлургический, Содружество Созвездие, Южуралстройсервис)

3. Перерасчет за неоказанные услуги производится в установленные сроки, на основании заявлений жителей, а также на основании актов, составляемых подрядной организацией (Все управляющие организации делают своевременно, кроме Контура, перерасчет сделан не в полном объеме)

4. Определен размер платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливается на общем собрании собственников. В Управляющих компаниях «ДЕЗ Калининского района», ОАО «МЖКО» плату за содержание и ремонт общего имущества устанавливает Управляющая компания.

5. Полученные денежные средства от аренды нежилых помещений используются на оплату дополнительных работ по содержанию и текущему ремонту общего дома имущества этого дома (ДЕЗ Калининского района, МЖКО).

Общие замечания по техническому блоку

1. Наличие нарушений в сроках, порядке рассмотрения обращений и ведение журналов регистрации заявлений.

2. Наличие и выполнение планов мероприятий по обращениям граждан. Проведены по 2-3 выезда на жилые дома в каждой управляющей компании по обращениям граждан. Имеет место не выполнение заявлений граждан (ул. Набережная, 12б-УК ООО «Шете Тен», ул. Кудрявцева, 3, ул. Артиллерийская, 32, ул. Российская, 14 - ООО «Контур», ул. Туруханская, 41 – ООО УК «Южуралстройсервис».

3. Соответствие выполнения технического обслуживания и ремонта жилого фонда правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170).

4. Выполнение капитального ремонта жилых домов в соответствии с утвержденными графиками ремонтных работ. Имело место не завершенность капитального ремонта 6 объектов- УК ООО «Шете Тен» в установленные сроки

5. Наличие производственной базы и ее укомплектованность материальными средствами для обеспечения выполнения задач по обслуживанию, содержанию и устранению аварийных ситуаций на жилом фонде.

6. Наличие, укомплектованность, оснащенность и организация работы диспетчерской службы. Во всех управляющих компаниях организованы диспетчерские службы с круглосуточным режимом работы.

Краткий вывод:

В целом проверяемые деятельность управляющих компаний соответствуют установленным критериям оценки, обеспечивают обслуживание и содержание жилого фонда, находящегося по заключенным договорам в управлении. Учтены замечания комплексной проверки 2007 года. С учетом пожеланий граждан и требований положений ЖК РФ и Постановлений РФ №№ 170, 491, 307 сложность и объективность в проверке деятельности управляющих компаний в 2009 году возросла. Также оказана методическая и практическая помощь вновь сформированным управляющим компаниям: ООО «Содружество», ООО «Контур», ООО «Шете Тен».